ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO: JOÃO... intentou, no 6.º Juízo Cível da comarca do Porto, a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário contra, JOSÉ... e mulher MARIA..., peticionando a condenação dos réus no pagamento da quantia de Esc. 643.500$00, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, até integral pagamento e no pagamento da quantia de Esc. 260.000$00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros moratórios à taxa legal, a partir da citação. A fundamentar o seu pedido alega ter celebrado com o Réu um contrato reduzido a escrito em 1965, mediante o qual este lhe cedeu para sua habitação o gozo do segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., pelo prazo inicial de um ano, período renovável por iguais períodos de tempo, tendo como contrapartida a obrigação do Autor pagar ao Réu a quantia anual de Esc.12.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 1.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito. Sucede que desde há vários anos, o predito prédio acusava graves infiltrações de humidade, tornando-se insuportável a situação a partir de 1996, altura em que, designadamente a partir de Janeiro, começou a cair água nos quartos da frente e na sala de jantar do locado, por alguns pontos dos tectos, tomando as paredes e tectos, completamente deteriorados. O senhorio foi tendo conhecimento dos preditos factos, e por virtude das reclamações operadas, o Réu/senhorio, em princípios de 1996 consertou parte do telhado do prédio, o que só parcialmente resolveu o problema das infiltrações. Porém, as infiltrações continuaram, dado que eram necessárias obras de impermeabilização da parede frontal do prédio, o que foi comunicado ao Autor, que nada fez, apesar de saber que o Autor sofria prejuízos com a não realização das aludidas obras. O Autor não podia aguentar mais tal situação e resolveu proceder à realização das obras necessárias a tornar o locado habitável, tendo despendido com as mesmas a quantia de Esc. 643.500$00. Finalizadas as obras teve o Autor de mandar restaurar mobiliário que se deteriorara com as infiltrações de água, no que despendeu a quantia de Esc. 100.000$00, tendo também e pela mesma razão, de substituir cortinas e cortinados no que gastou a quantia de Esc. 60.000$00. O Autor também sofreu incómodos com a situação referenciada, da qual pretende ver-se ressarcido. Conclui, pois, pela procedência da presente acção. Contestaram os Réus invocando em sua defesa que na verdade o Réu, em 1996, mandou reparar o telhado do prédio, dada a reclamação do Autor, tendo na altura constatado que o locado carecia de obras, não decorrentes de quaisquer infiltrações mas sim em virtude dos muitos anos de uso do arrendado, levado a cabo pelo Autor e seu agregado familiar, incumbindo, pois, a este realizá-las. Contudo, sempre observam os Réus que as obras que o Autor reclama, não sendo imputáveis acto ou omissão ilícita perpetrada pelo Réu, ultrapassam largamente, no ano em que o Autor alega que se tomaram necessárias, 2/3 do rendimento líquido desse mesmo ano, pelo que, são qualificadas como obras de conservação extraordinária, determinando, nesses termos, que não tendo havido acordo das partes no sentido da sua realização, nem tendo sido ordenadas pela Câmara Municipal competente, não são da responsabilidade dos Réus, enquanto senhorios. Concluem, assim, pela improcedência da acção. Findos os articulados o Ex.mo Juiz, considerando que o estado dos autos já permitia decisão imediata, proferiu saneador-sentença em que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus do pedido. Inconformado com esta sentença recorreu o autor que alegou e concluiu do modo seguinte: 1. O presente recurso do saneador /sentença que julgou improcedente a acção; 2. Ao contrário do que sustentou o Senhor Juiz “a quo”, o processo não estava em condições de poder ser decidido logo no saneador/sentença, posto que estão por apurar os factos relevantes e que integram a causa de pedir, nomeadamente: os que foram alegados sob os artigos 40 a 180, imprescindíveis para qualificar o tipo de obras que era imperioso fazer; os que foram alegados sob os artigos 200 a 25v, necessários para qualificar as obras como urgentes; os que foram alegados sob os artigos 260 a 290, no que às obras em concreto e seu custo, diz respeito; e finalmente, o que foi alegado no artigo 300 da petição inicial , para decidir sob a matéria de danos não patrimoniais. 3. O Senhor Juiz “a quo” deu como assentes factos que são manifestamente controvertidos, e aqui reside o segundo erro cometido no saneador/sentença 4. Se se tomar em consideração o que o A. alegou sob o artigo 11.º da petição inicial e o que Réu alegou sob os artigos 5.º e 19.º a 21.º da contestação, é forçoso concluir que: não está assente que “o senhorio - mandou consertar o telhado”, porque o A. afirma no artigo 11.º da petição inicial que o senhorio apenas mandou consertar uma parte do telhado; não está assente que tal obra tenho sido motivada pelas reclamações do A. porque o Réu no artigo 5.º sustenta que tal obra foi resultante de queixas feitas pelo inquilino do 3.º andar; não está assente que a obra tenha tido “... confessadamente o custo de esc. 643.500$00”, porque tal custo, e bem assim as obras estão impugnados pelo Réu nos artigos 190 a 210 da contestação. 5. As obras necessárias à manutenção do prédio num estado de conservação idêntico ao da data de celebração do contrato são, nos precisos termos do que se dispõe no n.º 2, alínea c) do artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, obras de conservação ordinária; 6. Face aos factos alegados pelo A., não podia o Senhor Juiz “a quo” sem a necessária produção de prova, conhecer do pedido no saneador/sentença, porquanto: 7. O A. alegou factos que permitem concluir que o Recorrido ao longo dos anos se omitiu completamente quanto ao cumprimento do dever imposto pela norma da alínea c) do n.º 2 do dito artigo 11.º; 8. O A. alegou factos dos quais pode ser retirada a conclusão de que o prédio não estava, quando teve de efectuar as obras, “nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”; 9. Por isso, o senhorio é obrigado a efectuar as reparações indispensáveis, quer se trate de grandes ou de pequenas reparações, mesmo que a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo 10. Se após ter sido interpelado pelo inquilino - credor - falta culposamente ao cumprimento da sua obrigação, sendo, por isso, responsável por indemnizar o credor pelos prejuízos que lhe causar. 11. Dos factos expostos pelo A. na sua petição inicial, resulta ainda alegado que as obras em discussão eram urgentes e que se não compadeciam com as delongas judiciais, ou qualquer outra dilação - apesar disso, o Recorrido foi interpelado para efectuar as obras e não as fez, sendo evidente que pela posição que toma na sua contestação jamais as faria sem ser condenado judicialmente; 12. É assim de concluir que, a provarem-se os factos alegados pelo Recorrente, ele tinha o direito de fazer as obras que realizou, em virtude de se tratar de obras urgentes e que se não compadeciam com delongas judiciais; l3. Consequentemente, o Recorrente tem o direito ao reembolso das quantias por si pagas, a que acresce o direito a ser indemnizado pelos prejuízos causados pelo Recorrido. 14. O saneador/sentença tem de ser revogado, porquanto, fez errada interpretação dos factos e do direito aplicável com o que violou: o disposto na alínea b) do n.º1 do artigo 510.º do Código de Processo Civil, posto que, ao contrário do que foi decidido, o estado do processo não permitia a decisão do pedido, em virtude de haver factos relevantes alegados pelo A. e que foram contestados pelo Réu; o disposto nos n.º 2 e 3 do artigo 490.º do Código de Processo Civil, uma vez que o Senhor Juiz "a quo" deu como provados factos que na realidade estão controvertidos; o disposto nos n.º 2 alínea c) e n.º 3 do artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, ao considerar que as obras que o A. efectuou não eram de conservação ordinária, mas sim de conservação extraordinária; o disposto nos artigos 1031.º, alínea b); 1036.º e 1051.º, alínea b) e 12.º do Regime do Arrendamento Urbano ao decidir que o Recorrido não tinha obrigação de efectuar aquelas obras e, porque o Recorrido as não efectuou, ao decidir que o Recorrido não estava obrigado a proceder ao reembolso das quantias gastas pelo Recorrente; o disposto nos artigos 483.º, 496.º e 804.º do Código Civil, ao julgar que, face aos factos alegados pelo A., não há factos que permitam condenar o Réu a indemnizar o Recorrente. l5. Sem prescindir, o saneador/sentença violou finalmente, o disposto no artigo 508.º, 1, b) e 508.º-A, 1, c) do Código de Processo Civil, já que se fosse exacto conforme foi decidido, que o recorrente não alegara factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras tivessem sido causadas ou imputáveis a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio, então o senhor juiz “a quo” tinha o dever de ter convidado o A. para que viesse aos autos suprir tais insuficiências; Termina pedindo que seja revogado o saneador-sentença. Contra-alegaram os recorridos pedindo a manutenção do julgado Colhidos os vistos cumpre decidir. O saneador-sentença em recurso considerou assentes os factos seguintes: 1- O Autor celebrou com o Réu um contrato, reduzido a escrito em 1965, mediante o qual este lhe cedeu, para sua habitação, o gozo do segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., pelo prazo inicial de um ano, período renovável por iguais períodos de tempo, tendo como contrapartida a obrigação do Autor pagar ao Réu a quantia anual de Esc. 12.000$00, a pagar em duodécimos, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, conforme documento junto a fls. 12 aqui dado por reproduzido. 2- Desde há vários anos, o predito prédio acusava humidade, sendo que em princípios de 1996, o senhorio, tendo conhecimento do predito facto, e por virtude das reclamações feitas pelo Réu, mandou consertar o telhado do prédio. 3- O Autor fez saber ao Réu a necessidade de realizar obras no locado. 4- 0 Autor resolveu proceder à realização de obras no locado, que se iniciaram em Janeiro de 1997, confessadamente com o custo de Esc. 643 .500$00. Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.). A questão essencial posta na acção é a de saber se ao arrendatário autor/recorrente cabe o direito de exigir o reembolso do que despendeu em reparações ditas urgentes que mandou fazer no imóvel locado, bem como se lhe é devida indemnização pelos prejuízos que lhe advieram em consequência da recusa do senhorio réu/recorrido em as mandar efectivar. A questão posta no recurso é a de saber se o estado do processo permite já uma decisão imediata, como considerou o saneador-sentença em recurso. I - Dispõe o art.º 1036.º (Reparações ou outras despesas urgentes): 1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e uma ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso. 2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas também com direito a reembolso, independentemente da mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo. O RAU (artigo 11.º) define os vários tipo de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento: obras de conservação ordinária - reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública, e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; obras de conservação extraordinária - ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano; as obras de beneficiação - todas as restantes. Sem prejuízo de o locatário ser obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (art.º 1043.º do C.Civil) ou de as partes terem convencionado, por escrito, que fiquem a cargo do arrendatário (art.º 120.º do RAU),as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio - Art.º 11.º do RAU. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam também a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (art.º 13.º do RAU). Deste modo podemos dizer, em tese geral, que "o senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário - art.º 13.º " (Aragão Seia; Arrendamento Urbano; pág. 167). Salientemos também que tem o arrendatário o direito de, fazendo-se substituir ao senhorio na realização das obras de reparação necessárias à conservação e consolidação do locado, proceder no imóvel arrendado às reparações que se mostrarem urgentes, assistindo-lhe o direito de ser reembolsado das despesas assim feitas e ainda de ser indemnizado pelos prejuízos que essa renovação tardia lhe ocasionou. II - Na fundamentação da sua pretensão o autor alega que o contrato de arrendamento pelo qual os réus gozam, usam e usufruem o segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., foi celebrado, por escrito, com o réu em 1965 e mediante a renda anual de Esc.12.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 1.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito. Deste modo, e como com acuidade se diz na sentença recorrida, resultando que as obras que o autor diz ter realizado em Janeiro de 1997 e no montante de 643.500$00, este valor ultrapassa em muito os dois terços do rendimento líquido do locado nesse mesmo ano apurado, dúvidas não há de que as obras que ele diz ter realizado sempre envolveriam obras de conservação extraordinária. Destituída de qualquer fundamento é a referência feita pelo recorrente no sentido de que "o que é verdadeiramente relevante é saber se o valor das obras excede aqueles dois terços no(s) ano(s) em que se tornaram necessárias". É que, se assim fosse, teríamos de estar perante a concretização de várias obras diferentes, tantas quantas o apelante tivesse levado a efeito com referência a certo período de tempo, para, assim, se poder aquilatar qual a correspondência do valor nelas gasto em relação ao rendimento obtido nesse ano pelos recorridos. E não é dentro desta moldura jurídico-processual que se move o autor/recorrente. E sendo obras de conservação extraordinária a sua realização só se poderiam atribuir ao senhorio se a sua execução lhe fosse imposta pela câmara municipal competente ou se tivesse acordado isso, por escrito, com o arrendatário. Ora não estão alegados pelo autor qualquer um destes dois pressupostos jurídico-substantivos e, por isso, a sua pretensão jamais poderá proceder. Está, assim e como acabámos de ver, o Ex.mo Juiz de posse de todos os elementos fácticos para poder proferir, sem necessidade de mais provas, uma decisão conscienciosa com vista a dirimir o conflito trazidos pelas partes a juízo. III - Lamenta-se o recorrente de que, tendo em consideração os termos em que foi julgada a acção, deveria o senhor juiz "a quo" tê-lo convidado para que viesse aos autos suprir as insuficiências detectadas na petição inicial, ou seja, dar ao autor nova oportunidade no sentido de alegar factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras tinham sido causadas ou imputáveis a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio. Não podemos sufragar este entendimento. Tem o Julgador, com a oportunidade conferida pelo disposto no art.º 508.º, n.º 1, al. a) e 3, do C.P.Civil, o poder-dever de convidar as partes ao aperfeiçoamento dos articulados, de modo que sejam supridas as insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada, fixando prazo para a apresentação de articulado em que se complete ou corrija o inicialmente produzido. A reforma processual trazida pelo Dec. Lei n.º 329-A/95, de 12/12 estendeu esta possibilidade de correcção a todos os articulados (antes só o autor e relativamente à petição inicial, beneficiava desta prerrogativa - art.º 477.º) nela se incluindo também a contestação do réu em homenagem ao princípio da igualdade das partes (Abílio Neto in Cód. Proc. Civil Anot.; pág. 562). Pretende o legislador com esta imposição legal - a ratio da lei - que se impeça que alguma das partes veja destruído ou invalidado o seu direito, mercê da ocorrência duma mera irregularidade ou vício, ambos de ordem formal, de que a outro sujeito processual vai poder aproveitar-se. Não visa a lei que o Juiz use esta figura jurídico-processual para, sempre que seja detectada a falta de alegação de algum facto capaz de comprometer o êxito da acção, tornar mais seguro o incorrecto posicionamento processual da parte que omitiu dados essenciais ligados à sua pretensão. Se assim fosse estar-lhe-ia dada a possibilidade de, numa segunda fase do processo, trazer a juízo factos com os quais nenhuma ligação tivera e que só redundaria em desprestígio para a boa administração da justiça e ainda a certificação de perda de tempo que sempre ocorreria com a exigência de alegação forçada de factos necessários à obtenção do desejado bom resultado final da acção. No caso "sub judice" temos de ter como certo que, se tivessem ocorrido factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras foram causadas ou imputadas a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio, tê-los-iam já sido dados a conhecer ao Tribunal, como suporte do seu pedido, os quais teriam já sido apresentados de uma forma concreta e especificadamente individualizados. E, sendo assim, não merece protecção a atitude tomada pelo recorrente. Pelo exposto, julgando improcedente o recurso, confirma-se a sentença recorrida. Custas pelo recorrente. Porto, 4 de Dezembro, de 2000 António da Silva Gonçalves António José Pinto da Fonseca Ramos José da Cunha Barbosa
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO: JOÃO... intentou, no 6.º Juízo Cível da comarca do Porto, a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário contra, JOSÉ... e mulher MARIA..., peticionando a condenação dos réus no pagamento da quantia de Esc. 643.500$00, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, até integral pagamento e no pagamento da quantia de Esc. 260.000$00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida de juros moratórios à taxa legal, a partir da citação. A fundamentar o seu pedido alega ter celebrado com o Réu um contrato reduzido a escrito em 1965, mediante o qual este lhe cedeu para sua habitação o gozo do segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., pelo prazo inicial de um ano, período renovável por iguais períodos de tempo, tendo como contrapartida a obrigação do Autor pagar ao Réu a quantia anual de Esc.12.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 1.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito. Sucede que desde há vários anos, o predito prédio acusava graves infiltrações de humidade, tornando-se insuportável a situação a partir de 1996, altura em que, designadamente a partir de Janeiro, começou a cair água nos quartos da frente e na sala de jantar do locado, por alguns pontos dos tectos, tomando as paredes e tectos, completamente deteriorados. O senhorio foi tendo conhecimento dos preditos factos, e por virtude das reclamações operadas, o Réu/senhorio, em princípios de 1996 consertou parte do telhado do prédio, o que só parcialmente resolveu o problema das infiltrações. Porém, as infiltrações continuaram, dado que eram necessárias obras de impermeabilização da parede frontal do prédio, o que foi comunicado ao Autor, que nada fez, apesar de saber que o Autor sofria prejuízos com a não realização das aludidas obras. O Autor não podia aguentar mais tal situação e resolveu proceder à realização das obras necessárias a tornar o locado habitável, tendo despendido com as mesmas a quantia de Esc. 643.500$00. Finalizadas as obras teve o Autor de mandar restaurar mobiliário que se deteriorara com as infiltrações de água, no que despendeu a quantia de Esc. 100.000$00, tendo também e pela mesma razão, de substituir cortinas e cortinados no que gastou a quantia de Esc. 60.000$00. O Autor também sofreu incómodos com a situação referenciada, da qual pretende ver-se ressarcido. Conclui, pois, pela procedência da presente acção. Contestaram os Réus invocando em sua defesa que na verdade o Réu, em 1996, mandou reparar o telhado do prédio, dada a reclamação do Autor, tendo na altura constatado que o locado carecia de obras, não decorrentes de quaisquer infiltrações mas sim em virtude dos muitos anos de uso do arrendado, levado a cabo pelo Autor e seu agregado familiar, incumbindo, pois, a este realizá-las. Contudo, sempre observam os Réus que as obras que o Autor reclama, não sendo imputáveis acto ou omissão ilícita perpetrada pelo Réu, ultrapassam largamente, no ano em que o Autor alega que se tomaram necessárias, 2/3 do rendimento líquido desse mesmo ano, pelo que, são qualificadas como obras de conservação extraordinária, determinando, nesses termos, que não tendo havido acordo das partes no sentido da sua realização, nem tendo sido ordenadas pela Câmara Municipal competente, não são da responsabilidade dos Réus, enquanto senhorios. Concluem, assim, pela improcedência da acção. Findos os articulados o Ex.mo Juiz, considerando que o estado dos autos já permitia decisão imediata, proferiu saneador-sentença em que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus do pedido. Inconformado com esta sentença recorreu o autor que alegou e concluiu do modo seguinte: 1. O presente recurso do saneador /sentença que julgou improcedente a acção; 2. Ao contrário do que sustentou o Senhor Juiz “a quo”, o processo não estava em condições de poder ser decidido logo no saneador/sentença, posto que estão por apurar os factos relevantes e que integram a causa de pedir, nomeadamente: os que foram alegados sob os artigos 40 a 180, imprescindíveis para qualificar o tipo de obras que era imperioso fazer; os que foram alegados sob os artigos 200 a 25v, necessários para qualificar as obras como urgentes; os que foram alegados sob os artigos 260 a 290, no que às obras em concreto e seu custo, diz respeito; e finalmente, o que foi alegado no artigo 300 da petição inicial , para decidir sob a matéria de danos não patrimoniais. 3. O Senhor Juiz “a quo” deu como assentes factos que são manifestamente controvertidos, e aqui reside o segundo erro cometido no saneador/sentença 4. Se se tomar em consideração o que o A. alegou sob o artigo 11.º da petição inicial e o que Réu alegou sob os artigos 5.º e 19.º a 21.º da contestação, é forçoso concluir que: não está assente que “o senhorio - mandou consertar o telhado”, porque o A. afirma no artigo 11.º da petição inicial que o senhorio apenas mandou consertar uma parte do telhado; não está assente que tal obra tenho sido motivada pelas reclamações do A. porque o Réu no artigo 5.º sustenta que tal obra foi resultante de queixas feitas pelo inquilino do 3.º andar; não está assente que a obra tenha tido “... confessadamente o custo de esc. 643.500$00”, porque tal custo, e bem assim as obras estão impugnados pelo Réu nos artigos 190 a 210 da contestação. 5. As obras necessárias à manutenção do prédio num estado de conservação idêntico ao da data de celebração do contrato são, nos precisos termos do que se dispõe no n.º 2, alínea c) do artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, obras de conservação ordinária; 6. Face aos factos alegados pelo A., não podia o Senhor Juiz “a quo” sem a necessária produção de prova, conhecer do pedido no saneador/sentença, porquanto: 7. O A. alegou factos que permitem concluir que o Recorrido ao longo dos anos se omitiu completamente quanto ao cumprimento do dever imposto pela norma da alínea c) do n.º 2 do dito artigo 11.º; 8. O A. alegou factos dos quais pode ser retirada a conclusão de que o prédio não estava, quando teve de efectuar as obras, “nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”; 9. Por isso, o senhorio é obrigado a efectuar as reparações indispensáveis, quer se trate de grandes ou de pequenas reparações, mesmo que a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo 10. Se após ter sido interpelado pelo inquilino - credor - falta culposamente ao cumprimento da sua obrigação, sendo, por isso, responsável por indemnizar o credor pelos prejuízos que lhe causar. 11. Dos factos expostos pelo A. na sua petição inicial, resulta ainda alegado que as obras em discussão eram urgentes e que se não compadeciam com as delongas judiciais, ou qualquer outra dilação - apesar disso, o Recorrido foi interpelado para efectuar as obras e não as fez, sendo evidente que pela posição que toma na sua contestação jamais as faria sem ser condenado judicialmente; 12. É assim de concluir que, a provarem-se os factos alegados pelo Recorrente, ele tinha o direito de fazer as obras que realizou, em virtude de se tratar de obras urgentes e que se não compadeciam com delongas judiciais; l3. Consequentemente, o Recorrente tem o direito ao reembolso das quantias por si pagas, a que acresce o direito a ser indemnizado pelos prejuízos causados pelo Recorrido. 14. O saneador/sentença tem de ser revogado, porquanto, fez errada interpretação dos factos e do direito aplicável com o que violou: o disposto na alínea b) do n.º1 do artigo 510.º do Código de Processo Civil, posto que, ao contrário do que foi decidido, o estado do processo não permitia a decisão do pedido, em virtude de haver factos relevantes alegados pelo A. e que foram contestados pelo Réu; o disposto nos n.º 2 e 3 do artigo 490.º do Código de Processo Civil, uma vez que o Senhor Juiz "a quo" deu como provados factos que na realidade estão controvertidos; o disposto nos n.º 2 alínea c) e n.º 3 do artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, ao considerar que as obras que o A. efectuou não eram de conservação ordinária, mas sim de conservação extraordinária; o disposto nos artigos 1031.º, alínea b); 1036.º e 1051.º, alínea b) e 12.º do Regime do Arrendamento Urbano ao decidir que o Recorrido não tinha obrigação de efectuar aquelas obras e, porque o Recorrido as não efectuou, ao decidir que o Recorrido não estava obrigado a proceder ao reembolso das quantias gastas pelo Recorrente; o disposto nos artigos 483.º, 496.º e 804.º do Código Civil, ao julgar que, face aos factos alegados pelo A., não há factos que permitam condenar o Réu a indemnizar o Recorrente. l5. Sem prescindir, o saneador/sentença violou finalmente, o disposto no artigo 508.º, 1, b) e 508.º-A, 1, c) do Código de Processo Civil, já que se fosse exacto conforme foi decidido, que o recorrente não alegara factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras tivessem sido causadas ou imputáveis a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio, então o senhor juiz “a quo” tinha o dever de ter convidado o A. para que viesse aos autos suprir tais insuficiências; Termina pedindo que seja revogado o saneador-sentença. Contra-alegaram os recorridos pedindo a manutenção do julgado Colhidos os vistos cumpre decidir. O saneador-sentença em recurso considerou assentes os factos seguintes: 1- O Autor celebrou com o Réu um contrato, reduzido a escrito em 1965, mediante o qual este lhe cedeu, para sua habitação, o gozo do segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., pelo prazo inicial de um ano, período renovável por iguais períodos de tempo, tendo como contrapartida a obrigação do Autor pagar ao Réu a quantia anual de Esc. 12.000$00, a pagar em duodécimos, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, conforme documento junto a fls. 12 aqui dado por reproduzido. 2- Desde há vários anos, o predito prédio acusava humidade, sendo que em princípios de 1996, o senhorio, tendo conhecimento do predito facto, e por virtude das reclamações feitas pelo Réu, mandou consertar o telhado do prédio. 3- O Autor fez saber ao Réu a necessidade de realizar obras no locado. 4- 0 Autor resolveu proceder à realização de obras no locado, que se iniciaram em Janeiro de 1997, confessadamente com o custo de Esc. 643 .500$00. Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.). A questão essencial posta na acção é a de saber se ao arrendatário autor/recorrente cabe o direito de exigir o reembolso do que despendeu em reparações ditas urgentes que mandou fazer no imóvel locado, bem como se lhe é devida indemnização pelos prejuízos que lhe advieram em consequência da recusa do senhorio réu/recorrido em as mandar efectivar. A questão posta no recurso é a de saber se o estado do processo permite já uma decisão imediata, como considerou o saneador-sentença em recurso. I - Dispõe o art.º 1036.º (Reparações ou outras despesas urgentes): 1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e uma ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso. 2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas também com direito a reembolso, independentemente da mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo. O RAU (artigo 11.º) define os vários tipo de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento: obras de conservação ordinária - reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública, e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; obras de conservação extraordinária - ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano; as obras de beneficiação - todas as restantes. Sem prejuízo de o locatário ser obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (art.º 1043.º do C.Civil) ou de as partes terem convencionado, por escrito, que fiquem a cargo do arrendatário (art.º 120.º do RAU),as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio - Art.º 11.º do RAU. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam também a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (art.º 13.º do RAU). Deste modo podemos dizer, em tese geral, que "o senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário - art.º 13.º " (Aragão Seia; Arrendamento Urbano; pág. 167). Salientemos também que tem o arrendatário o direito de, fazendo-se substituir ao senhorio na realização das obras de reparação necessárias à conservação e consolidação do locado, proceder no imóvel arrendado às reparações que se mostrarem urgentes, assistindo-lhe o direito de ser reembolsado das despesas assim feitas e ainda de ser indemnizado pelos prejuízos que essa renovação tardia lhe ocasionou. II - Na fundamentação da sua pretensão o autor alega que o contrato de arrendamento pelo qual os réus gozam, usam e usufruem o segundo andar do prédio urbano sito na Rua..., ..., ..., foi celebrado, por escrito, com o réu em 1965 e mediante a renda anual de Esc.12.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 1.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito. Deste modo, e como com acuidade se diz na sentença recorrida, resultando que as obras que o autor diz ter realizado em Janeiro de 1997 e no montante de 643.500$00, este valor ultrapassa em muito os dois terços do rendimento líquido do locado nesse mesmo ano apurado, dúvidas não há de que as obras que ele diz ter realizado sempre envolveriam obras de conservação extraordinária. Destituída de qualquer fundamento é a referência feita pelo recorrente no sentido de que "o que é verdadeiramente relevante é saber se o valor das obras excede aqueles dois terços no(s) ano(s) em que se tornaram necessárias". É que, se assim fosse, teríamos de estar perante a concretização de várias obras diferentes, tantas quantas o apelante tivesse levado a efeito com referência a certo período de tempo, para, assim, se poder aquilatar qual a correspondência do valor nelas gasto em relação ao rendimento obtido nesse ano pelos recorridos. E não é dentro desta moldura jurídico-processual que se move o autor/recorrente. E sendo obras de conservação extraordinária a sua realização só se poderiam atribuir ao senhorio se a sua execução lhe fosse imposta pela câmara municipal competente ou se tivesse acordado isso, por escrito, com o arrendatário. Ora não estão alegados pelo autor qualquer um destes dois pressupostos jurídico-substantivos e, por isso, a sua pretensão jamais poderá proceder. Está, assim e como acabámos de ver, o Ex.mo Juiz de posse de todos os elementos fácticos para poder proferir, sem necessidade de mais provas, uma decisão conscienciosa com vista a dirimir o conflito trazidos pelas partes a juízo. III - Lamenta-se o recorrente de que, tendo em consideração os termos em que foi julgada a acção, deveria o senhor juiz "a quo" tê-lo convidado para que viesse aos autos suprir as insuficiências detectadas na petição inicial, ou seja, dar ao autor nova oportunidade no sentido de alegar factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras tinham sido causadas ou imputáveis a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio. Não podemos sufragar este entendimento. Tem o Julgador, com a oportunidade conferida pelo disposto no art.º 508.º, n.º 1, al. a) e 3, do C.P.Civil, o poder-dever de convidar as partes ao aperfeiçoamento dos articulados, de modo que sejam supridas as insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada, fixando prazo para a apresentação de articulado em que se complete ou corrija o inicialmente produzido. A reforma processual trazida pelo Dec. Lei n.º 329-A/95, de 12/12 estendeu esta possibilidade de correcção a todos os articulados (antes só o autor e relativamente à petição inicial, beneficiava desta prerrogativa - art.º 477.º) nela se incluindo também a contestação do réu em homenagem ao princípio da igualdade das partes (Abílio Neto in Cód. Proc. Civil Anot.; pág. 562). Pretende o legislador com esta imposição legal - a ratio da lei - que se impeça que alguma das partes veja destruído ou invalidado o seu direito, mercê da ocorrência duma mera irregularidade ou vício, ambos de ordem formal, de que a outro sujeito processual vai poder aproveitar-se. Não visa a lei que o Juiz use esta figura jurídico-processual para, sempre que seja detectada a falta de alegação de algum facto capaz de comprometer o êxito da acção, tornar mais seguro o incorrecto posicionamento processual da parte que omitiu dados essenciais ligados à sua pretensão. Se assim fosse estar-lhe-ia dada a possibilidade de, numa segunda fase do processo, trazer a juízo factos com os quais nenhuma ligação tivera e que só redundaria em desprestígio para a boa administração da justiça e ainda a certificação de perda de tempo que sempre ocorreria com a exigência de alegação forçada de factos necessários à obtenção do desejado bom resultado final da acção. No caso "sub judice" temos de ter como certo que, se tivessem ocorrido factos que permitissem conduzir à conclusão de que as obras foram causadas ou imputadas a acções ou omissões ilícitas, perpetradas pelo senhorio, tê-los-iam já sido dados a conhecer ao Tribunal, como suporte do seu pedido, os quais teriam já sido apresentados de uma forma concreta e especificadamente individualizados. E, sendo assim, não merece protecção a atitude tomada pelo recorrente. Pelo exposto, julgando improcedente o recurso, confirma-se a sentença recorrida. Custas pelo recorrente. Porto, 4 de Dezembro, de 2000 António da Silva Gonçalves António José Pinto da Fonseca Ramos José da Cunha Barbosa