Apelação
Decisão recorrida – Proc. Nº ……./06.8TBVNG
TRIBUNAL JUDICIAL DE Vila Nova de Gaia – ….º Vara de Competência Mista 
• de 20 de Dezembro de 2007
• Julgou improcedente a acção e, em consequência, absolveu a Ré do pedido.



Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

B…………….., Ldª, interpôs o presente recurso de apelação da sentença acima identificada, tendo, para esse efeito formulado, a final da sua alegação, as seguintes conclusões:
1- A recorrente dedica-se à actividade de mediação e angariação imobiliária;
2- No âmbito da sua actividade, a recorrente, celebrou com a Recorrida o contrato de mediação imobiliária, n.° VNG — 1058, em 23 de Novembro de 2005, que tinha por objecto a angariação e mediação para venda de uma moradia da qual a Recorrida era proprietária, sita na Travessa ………, lote ….., em ……, Vila Nova de Gaia;
3- No contrato ficou convencionado o pagamento de uma comissão equivalente a 3% calculada sobre o valor da venda do imóvel, que era de Euros 600.000,00 (seiscentos mil Euros);
4- Em 29 de Maio de 2006, a Recorrida celebrou contrato-promessa de compra e venda da moradia em apreço, com o Sr. Eng. C……………. e Esposa;
5- Nos termos da alínea b) do n° 2 do art. 19° do DL n° 77/99, de 16 de Março, “Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração’
6- O contrato de mediação referido no ponto 2 dos factos provados - não impugnado - dispõe na cláusula 6ª que “A comissão será paga no acto do contrato-promessa de compra e venda”;
7- Há uma obrigação de resultado implícita no artigo 3° do DL no 77/99, de 16 de Março e “Em atenção ao princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do C. Civil, o negócio projectado entre o comitente e o mediador tanto pode ser o contrato-promessa como o contrato de compra e venda’
8- Não é com a venda do imóvel que se atinge o momento determinativo da Conclusão/Perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação e consequente direito à remuneração pelo serviço prestado; 
9- Atendendo ao que foi carreado para os autos, quer os factos petitórios quer os factos contestatórios, não permitem, desde já, a tomada de um juízo valorativo sobre o mérito da causa;
10- Ao decidir como decidiu, fez-se uma incorrecta interpretação dos arts. 3° e 19° do DL n° 77/99, de 16 de Março e do art. 405° do C. Civil.

Requereu que seja dado provimento ao recurso e anulado o saneador-sentença com todas as consequências legais.

Foram apresentadas contra-alegações que terminaram com as seguintes conclusões:
A) A mediação imobiliária consubstancia-se na actividade em que “por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.” — art. 30 DL 77/99, de 16.03.
B) Recorrente e a Recorrida celebraram um contrato de mediação imobiliária, por via do qual, a entidade mediadora se obrigou a conseguir interessado para a compra do imóvel identificado nos autos, propriedade da Recorrida.
C) Do contrato de mediação celebrado resulta que o negócio pretendido com o contrato de mediação era a venda do imóvel (e não apenas a promessa de venda).
D) E, como se sabe, a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração, pelo que esse direito só existe se o negócio final, ou seja, aquele previsto no contrato de mediação, se concluir.
E) No caso dos autos, a conclusão e perfeição do negócio visado não ocorreriam com a mera celebração de um contrato-promessa de compra e venda mas unicamente com a celebração do contrato de compra e venda, pois foi este o negócio visado com o contrato de mediação.
F) Conclui-se então, como o fez o Meritíssimo Juiz a quo — e bem —, que não tendo a Recorrente alegado a venda do imóvel (o negócio visado pelo contrato de mediação), não existe fonte de obrigação relativamente ao pedido efectuado.
G) A absolvição da Ré (ora Recorrida) do pedido era, portanto, e continua a ser, a única solução passível à luz do direito. 
*****************
A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos:
1. A Autora dedica-se à actividade de mediação e angariação imobiliária, com a licença concedida pelo IMOPPI n.º 2439. __________________
2. No âmbito da sua actividade, a autora celebrou com a ré o contrato de mediação imobiliária, n.º VNG – 1058, em 23 de Novembro de 2005, que tinha por objecto a angariação e mediação para venda de uma moradia da qual a ré era proprietária, sita na Travessa ………, lote ……, em …………, Vila Nova de Gaia.______________________
3. No contrato ficou convencionado o pagamento de uma comissão equivalente a 3% calculada sobre o valor da venda do imóvel, que era de Euros 600. 000, 00 (seiscentos mil Euros).___________________
4. Declarou a Ré que autorizava a A. a promover a venda do imóvel em regime de concorrência livre._____________________
5. Tal comissão seria devida se o comprador tivesse sido indicado pela autora.___________________
6. Em 29 de Maio de 2006, a Ré celebrou contrato-promessa de compra e venda da moradia em apreço, com o Sr. Eng. C………….. e Esposa. _________
*

Face aos referidos factos, considerou o tribunal recorrido que:
“III. Nos termos constantes das obrigações do acordo celebrado entre A. e R. é de mediação imobiliária o contrato firmado entre ambos (artigo 3º do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, então em vigor).
O contrato em causa originou para o A. uma verdadeira obrigação de resultado – conseguir interessado para a compra e venda do imóvel da Ré, sob a correspectiva prestação daquele - remuneração do serviço prestado - sendo, por isso, o contrato em causa uma modalidade dos contratos de prestação de serviço – artigo 1154º do Código Civil).
Nos termos do artigo 19º, nº1, do referido diploma, de natureza imperativa (já que o nº3 do mesmo artigo proíbe o recebimento, por parte da entidade mediadora, de qualquer quantia a título de remuneração ou de provisão previamente ao momento da celebração do contrato para o qual se vincularam – no caso concreto, de compra e venda) a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (não cabendo na previsão do regime excepcional consagrado no nº2 do referido artigo o caso dos autos uma vez que não visa, o contrato de mediação, a celebração de contrato promessa, ou foi estabelecido o regime de exclusividade).
Não tendo sido alegada (e, consequentemente, demonstrada) a venda do imóvel em causa não existe qualquer fonte da obrigação relativamente ao pedido efectuado.* IV. Nos termos expostos julgo improcedente a acção e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.”

O presente recurso refere-se a um contrato de mediação imobiliária celebrado por escrito em 23 de Novembro de 2005. Por isso, contrariamente ao entendido na decisão recorrida mostra-se ele submetido ao regime legal constante do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto que regulando o exercício da actividade de mediação imobiliária, revogou o DL n.º 77/99, de 16/03, nos termos prescrito no n.º1 do art. 57º, e entrou em vigor 30 dias após a sua aplicação, ocorrida no dia 20/08/2004 (DR n.º 196-I Série-A).
Apesar disso, na questão objecto de recurso, não é por ter sido erradamente identificado o regime legal aplicável que o tribunal recorrido chegou a uma decisão errada. Com efeito o artº 19º do DL 77/99, de 16/03 regia esta situação do seguinte modo:
Artigo 19º
Remuneração
1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
3 — É vedado às entidades mediadoras receber quaisquer quantias a título de remuneração, ou de provisão por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2 do presente artigo.
4 — Caso a entidade mediadora tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão.
5 — A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado por exercício do direito legal de preferência não afasta o direito a remuneração da empresa de mediação.

Que passou a ser tratado no artº 18º do diploma de 2005, já referido, nos seguintes termos:

Artigo 18º
Remuneração
1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
3 — Sem prejuízo do disposto no nº 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2.
4 — Quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
5 — Nos casos previstos no número anterior, os adiantamentos não poderão exceder, no total, 10% da remuneração acordada e só poderão ser cobradas após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente e corresponda às características mencionadas no contrato de mediação imobiliária.
6 — Caso a empresa de mediação tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão.
7 — A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação.

Da leitura de ambos os preceitos só pode tirar-se a mesma conclusão, a saber: quando haja sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo exercício da mediação, as partes podem acordar que o pagamento da remuneração ocorra após a celebração desse contrato, como fizeram no contrato de mediação junto aos autos.
A ré não coloca em questão que esse contrato-promessa haja sido celebrado e até acaba por se perceber que mesmo o contrato visado pelo exercício da mediação foi já celebrado. O que ela questionou é que a celebração desses negócios haja sido efectuada em resultado da mediação exercida pela autora, circunstâncias que haverão de se apurar após a produção de prova.
Torna-se, pois, manifesto que o processo não dispunha de elementos necessários ao conhecimento do pedido no despacho saneador pelo que urge fazer a selecção da matéria de facto assente e organizar a base instrutória com vista à posterior produção de prova e decisão final do litígio, o que se determina, com a revogação do despacho saneador objecto de recurso.

Decisão:
Acorda-se, em vista do exposto, nesta Relação, em julgar procedente o presente recurso, e revogar o saneador-sentença recorrido que deverá ser substituído pela selecção da matéria de facto assente e organização a base instrutória, seguindo o processo os ulteriores termos processuais.
Custas pela recorrida.

(Processado e revisto com recurso a meios informáticos (artº 138º nº 5 do Código de Processo Civil).

Porto, 2008.05.29
Ana Paula Fonseca Lobo
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira

Apelação Decisão recorrida – Proc. Nº ……./06.8TBVNG TRIBUNAL JUDICIAL DE Vila Nova de Gaia – ….º Vara de Competência Mista • de 20 de Dezembro de 2007 • Julgou improcedente a acção e, em consequência, absolveu a Ré do pedido. Acordam no Tribunal da Relação do Porto: B…………….., Ldª, interpôs o presente recurso de apelação da sentença acima identificada, tendo, para esse efeito formulado, a final da sua alegação, as seguintes conclusões: 1- A recorrente dedica-se à actividade de mediação e angariação imobiliária; 2- No âmbito da sua actividade, a recorrente, celebrou com a Recorrida o contrato de mediação imobiliária, n.° VNG — 1058, em 23 de Novembro de 2005, que tinha por objecto a angariação e mediação para venda de uma moradia da qual a Recorrida era proprietária, sita na Travessa ………, lote ….., em ……, Vila Nova de Gaia; 3- No contrato ficou convencionado o pagamento de uma comissão equivalente a 3% calculada sobre o valor da venda do imóvel, que era de Euros 600.000,00 (seiscentos mil Euros); 4- Em 29 de Maio de 2006, a Recorrida celebrou contrato-promessa de compra e venda da moradia em apreço, com o Sr. Eng. C……………. e Esposa; 5- Nos termos da alínea b) do n° 2 do art. 19° do DL n° 77/99, de 16 de Março, “Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração’ 6- O contrato de mediação referido no ponto 2 dos factos provados - não impugnado - dispõe na cláusula 6ª que “A comissão será paga no acto do contrato-promessa de compra e venda”; 7- Há uma obrigação de resultado implícita no artigo 3° do DL no 77/99, de 16 de Março e “Em atenção ao princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do C. Civil, o negócio projectado entre o comitente e o mediador tanto pode ser o contrato-promessa como o contrato de compra e venda’ 8- Não é com a venda do imóvel que se atinge o momento determinativo da Conclusão/Perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação e consequente direito à remuneração pelo serviço prestado; 9- Atendendo ao que foi carreado para os autos, quer os factos petitórios quer os factos contestatórios, não permitem, desde já, a tomada de um juízo valorativo sobre o mérito da causa; 10- Ao decidir como decidiu, fez-se uma incorrecta interpretação dos arts. 3° e 19° do DL n° 77/99, de 16 de Março e do art. 405° do C. Civil. Requereu que seja dado provimento ao recurso e anulado o saneador-sentença com todas as consequências legais. Foram apresentadas contra-alegações que terminaram com as seguintes conclusões: A) A mediação imobiliária consubstancia-se na actividade em que “por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.” — art. 30 DL 77/99, de 16.03. B) Recorrente e a Recorrida celebraram um contrato de mediação imobiliária, por via do qual, a entidade mediadora se obrigou a conseguir interessado para a compra do imóvel identificado nos autos, propriedade da Recorrida. C) Do contrato de mediação celebrado resulta que o negócio pretendido com o contrato de mediação era a venda do imóvel (e não apenas a promessa de venda). D) E, como se sabe, a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração, pelo que esse direito só existe se o negócio final, ou seja, aquele previsto no contrato de mediação, se concluir. E) No caso dos autos, a conclusão e perfeição do negócio visado não ocorreriam com a mera celebração de um contrato-promessa de compra e venda mas unicamente com a celebração do contrato de compra e venda, pois foi este o negócio visado com o contrato de mediação. F) Conclui-se então, como o fez o Meritíssimo Juiz a quo — e bem —, que não tendo a Recorrente alegado a venda do imóvel (o negócio visado pelo contrato de mediação), não existe fonte de obrigação relativamente ao pedido efectuado. G) A absolvição da Ré (ora Recorrida) do pedido era, portanto, e continua a ser, a única solução passível à luz do direito. ***************** A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos: 1. A Autora dedica-se à actividade de mediação e angariação imobiliária, com a licença concedida pelo IMOPPI n.º 2439. __________________ 2. No âmbito da sua actividade, a autora celebrou com a ré o contrato de mediação imobiliária, n.º VNG – 1058, em 23 de Novembro de 2005, que tinha por objecto a angariação e mediação para venda de uma moradia da qual a ré era proprietária, sita na Travessa ………, lote ……, em …………, Vila Nova de Gaia.______________________ 3. No contrato ficou convencionado o pagamento de uma comissão equivalente a 3% calculada sobre o valor da venda do imóvel, que era de Euros 600. 000, 00 (seiscentos mil Euros).___________________ 4. Declarou a Ré que autorizava a A. a promover a venda do imóvel em regime de concorrência livre._____________________ 5. Tal comissão seria devida se o comprador tivesse sido indicado pela autora.___________________ 6. Em 29 de Maio de 2006, a Ré celebrou contrato-promessa de compra e venda da moradia em apreço, com o Sr. Eng. C………….. e Esposa. _________ * Face aos referidos factos, considerou o tribunal recorrido que: “III. Nos termos constantes das obrigações do acordo celebrado entre A. e R. é de mediação imobiliária o contrato firmado entre ambos (artigo 3º do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, então em vigor). O contrato em causa originou para o A. uma verdadeira obrigação de resultado – conseguir interessado para a compra e venda do imóvel da Ré, sob a correspectiva prestação daquele - remuneração do serviço prestado - sendo, por isso, o contrato em causa uma modalidade dos contratos de prestação de serviço – artigo 1154º do Código Civil). Nos termos do artigo 19º, nº1, do referido diploma, de natureza imperativa (já que o nº3 do mesmo artigo proíbe o recebimento, por parte da entidade mediadora, de qualquer quantia a título de remuneração ou de provisão previamente ao momento da celebração do contrato para o qual se vincularam – no caso concreto, de compra e venda) a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (não cabendo na previsão do regime excepcional consagrado no nº2 do referido artigo o caso dos autos uma vez que não visa, o contrato de mediação, a celebração de contrato promessa, ou foi estabelecido o regime de exclusividade). Não tendo sido alegada (e, consequentemente, demonstrada) a venda do imóvel em causa não existe qualquer fonte da obrigação relativamente ao pedido efectuado.* IV. Nos termos expostos julgo improcedente a acção e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.” O presente recurso refere-se a um contrato de mediação imobiliária celebrado por escrito em 23 de Novembro de 2005. Por isso, contrariamente ao entendido na decisão recorrida mostra-se ele submetido ao regime legal constante do Decreto-Lei nº 211/2004 de 20 de Agosto que regulando o exercício da actividade de mediação imobiliária, revogou o DL n.º 77/99, de 16/03, nos termos prescrito no n.º1 do art. 57º, e entrou em vigor 30 dias após a sua aplicação, ocorrida no dia 20/08/2004 (DR n.º 196-I Série-A). Apesar disso, na questão objecto de recurso, não é por ter sido erradamente identificado o regime legal aplicável que o tribunal recorrido chegou a uma decisão errada. Com efeito o artº 19º do DL 77/99, de 16/03 regia esta situação do seguinte modo: Artigo 19º Remuneração 1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b) Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. 3 — É vedado às entidades mediadoras receber quaisquer quantias a título de remuneração, ou de provisão por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2 do presente artigo. 4 — Caso a entidade mediadora tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão. 5 — A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado por exercício do direito legal de preferência não afasta o direito a remuneração da empresa de mediação. Que passou a ser tratado no artº 18º do diploma de 2005, já referido, nos seguintes termos: Artigo 18º Remuneração 1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. 3 — Sem prejuízo do disposto no nº 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2. 4 — Quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária. 5 — Nos casos previstos no número anterior, os adiantamentos não poderão exceder, no total, 10% da remuneração acordada e só poderão ser cobradas após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente e corresponda às características mencionadas no contrato de mediação imobiliária. 6 — Caso a empresa de mediação tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão. 7 — A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação. Da leitura de ambos os preceitos só pode tirar-se a mesma conclusão, a saber: quando haja sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo exercício da mediação, as partes podem acordar que o pagamento da remuneração ocorra após a celebração desse contrato, como fizeram no contrato de mediação junto aos autos. A ré não coloca em questão que esse contrato-promessa haja sido celebrado e até acaba por se perceber que mesmo o contrato visado pelo exercício da mediação foi já celebrado. O que ela questionou é que a celebração desses negócios haja sido efectuada em resultado da mediação exercida pela autora, circunstâncias que haverão de se apurar após a produção de prova. Torna-se, pois, manifesto que o processo não dispunha de elementos necessários ao conhecimento do pedido no despacho saneador pelo que urge fazer a selecção da matéria de facto assente e organizar a base instrutória com vista à posterior produção de prova e decisão final do litígio, o que se determina, com a revogação do despacho saneador objecto de recurso. Decisão: Acorda-se, em vista do exposto, nesta Relação, em julgar procedente o presente recurso, e revogar o saneador-sentença recorrido que deverá ser substituído pela selecção da matéria de facto assente e organização a base instrutória, seguindo o processo os ulteriores termos processuais. Custas pela recorrida. (Processado e revisto com recurso a meios informáticos (artº 138º nº 5 do Código de Processo Civil). Porto, 2008.05.29 Ana Paula Fonseca Lobo Deolinda Maria Fazendas Borges Varão Evaristo José Freitas Vieira