Processo n.º 84.412/17.9YIPRT.P1
Comarca: [Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia (J4); Comarca do Porto]*Relatora: Lina Castro Baptista 
Adjunta: Alexandra Pelayo
Adjunto: Vieira e Cunha *
SUMÁRIO......................................................................
......................................................................
......................................................................*
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - RELATÓRIO“B…, LDA.”, sociedade com sede na Avenida …, n.º …, Vila Nova de Gaia, intentou procedimento de Injunção, oportunamente convertido em acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, contra C… e D…, residentes na Rua …, n.º .., …, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de €5.500,00, acrescida de juros de mora vencidos, no montante de €1.108,31, e de outras quantias, no valor de €1.265,00.
Alega, em resumo, que é uma sociedade que se dedica à actividade comercial de mediação imobiliária, sendo agente da “E…” e que os Réus pretendiam vender uma habitação T2, com lugar de garagem, sita no n.º …, …, Bloco …, da ….
Afirma que, em 22/06/11, celebrou com os Réus um contrato de mediação, nos termos do qual aqueles lhe atribuíram a mediação para a promoção do negócio, mediante a remuneração de 5% sobre o preço conseguido para o imóvel, no mínimo de €5.500,00, acrescido do correspondente IVA.
Diz que divulgou o imóvel na Internet e mostrou o mesmo a vários interessados.
Mais alega que, em 04/12/13, foi contactada pelo interessado F…, tendo-o acompanhado numa visita ao imóvel dos autos, e recebido uma proposta deste de compra pelo preço de €82.000,00, que os Réus não aceitaram.
Relata que, em 04/04/14, a Ré lhe enviou um E-mail a informar que o imóvel em causa já estava vendido.
Diz que, posteriormente, tomou conhecimento de que o imóvel foi vendido, em 22/08/14, ao acima indicado F… e mulher, pelo referido preço de €82.000,00.
Expõe ainda ter reclamado dos Réus a remuneração contratada, por carta enviada em 24/10/14. 
Os Réus vieram apresentar oposição, contrapondo que a Autora não angariou qualquer comprador para compra do imóvel pelo preço contratualizado de €97.000,00.
Mais contrapõem que a venda do imóvel resultou da actividade da sociedade “G…, Lda.”, tendo sido apenas esta quem lhes proporcionou o contacto directo com o comprador.
Concluem pedindo que a oposição seja julgada procedente, com a sua absolvição do pedido.
Realizou-se o competente julgamento e proferiu-se sentença que julgou a ação totalmente improcedente, por não provada, com a absolvição dos Réus dos pedidos.
Inconformada com a sentença, a Autora interpôs recurso, pedindo que se considere procedente o pedido de condenação dos Apelados no pagamento da remuneração estipulada no contrato, acrescida do IVA em vigor, bem como dos correspondentes juros vencidos e vincendos, terminando com as seguintes CONCLUSÕES:
a) De acordo com o disposto na cláusula 2.ª do contrato de mediação celebrado entre os Réus e a Autora, esta obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no negócio e resultou provado (FP4), através da ficha de visita, propostas de aquisição e de escritura de compra e venda juntas aos autos (FP 11; 12; 13; 14; 15; 16 e 17), que a Autora cumpriu a sua obrigação contratual, encontrando esse interessado.
b) Pelo exposto deverão os réus cumprir também a obrigação também contratualmente assumida pagando a remuneração contratualmente estipulada (FP5).
c) Sem reparar que estava, expressamente, a descrever o nexo de causalidade exigível para que os Réus devam pagar a remuneração à Autora, a sentença recorrida reconheceu que «na verdade, é certo que a Autora, conseguiu, no âmbito da sua actividade, encontrar um interessado na aquisição do imóvel em discussão nos presentes autos e que embora os Réus, ou melhor, a Ré, não tenha aceitado a proposta que lhe foi apresentada, veio a celebrar um contrato de compra e venda respeitante ao mesmo imóvel, exactamente com o referido interessado, e por preço igual ao da proposta que a mesma havia recusado».
d) A sentença recorrida confundindo o negócio visado pela mediação com o próprio contrato de mediação, a sentença recorrida concluiu que o negócio tinha acabado por ser formalizado com o acompanhamento de outra mediadora, que comprovadamente nada fez, apenas porque a comissão por ela cobrada era inferior.
e) Acontece que o que deve ser considerado relevante para determinar a quem deve ser paga a remuneração contratualmente estipulada são, precisamente, as circunstâncias, supratranscritas em c), legalmente previstas para o efeito, e não as condições de pagamento do serviço de mediação.
f) Isto porque, sejam quais forem as cláusulas contratuais de cada um dos contratos de mediação, as que, legalmente, devem ser cumpridas são as que se encontrem previstas no contrato da mediadora que, efectivamente, conseguiu encontrar o interessado que, visitou, apresentou propostas e acabou por formalizar o negócio pelo último preço proposto.
g) Isto porque, para além de se nos afigurar absurdo que um tribunal determine que quem tem o direito à remuneração é a mediadora que menos cobra, independentemente do trabalho desenvolvido, é juridicamente repugnante que, conforme facto não provado, a sentença recorrida beneficie os Réus que, alegada e comprovadamente negociaram a comissão com a mediadora que, para dificultar a cobrança da B…, se limitou a comparecer na escritura, sem sequer terem tentado negociar com a Mediadora ora Recorrente que, comprovadamente conseguiu o interessado com quem formalizaram o negócio.
h) Mais considera, a sentença recorrida, no último parágrafo da sua penúltima página, que «nada nos autos aponta no sentido dos Réus, ou da Ré ter(em) incumprido o contrato que foi celebrado com a Autora, na medida em que nada é referido no sentido de terem sido eles que tiveram qualquer interferência na apresentação do aludido interessado à G…, Lda.».
i) Acontece que o incumprimento dos Réus tem a ver com o não pagamento da remuneração, como contrapartida, que lhes competia prestar perante o cumprimento do contrato de mediação por parte da Autora, que é facto sobejamente comprovado nos autos, e não com a hipótese de conluio, colocada na sentença recorrida.
J) Perante tudo o exposto e distintamente do decidido na sentença recorrida, não pode considerar-se, de modo algum, «quebrado o nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela Autora e a conclusão do negócio de compra e venda que veio a ser celebrado tendo por objecto o imóvel em discussão nestes autos», na medida em que o negócio foi celebrado com o interessado com o interessado conseguido pela B…, e pelo preço da última proposta que tal interessado chegou a apresentar aos Réus, através da Autora/Recorrente.
K) Acresce que, segundo entendimento de Manuel Salvador in “Contrato de mediação”, p. 104 o mediador adquire o direito à comissão quando influir no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário «que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações».
l) No mesmo sentido refere Pinto Monteiro in “Contrato de Agência” – Anteprojecto, BMJ 360-85 «a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente conclui ele próprio».
m) Pelo exposto, a prova da visita ao imóvel por aquele que acabou por adquirir o imóvel e as propostas apresentadas por este, deverão ser considerados suficientes como nexo de causalidade adequada necessário para originar o direito à remuneração da Autora.
n) A não se entender assim, estar-se-ia a condenar todas as mediadoras competentes que, como resultado do eficiente trabalho que desenvolvem conseguem encontrar interessados para celebrar os negócios visados pelos seus clientes, a nada receberem em situações similares, em detrimento de outras que nada fazem e que por isso mesmo podem cobrar muito menos.
o) A sentença recorrida violou o disposto no n.º 1 do artigo 2.º e al. b) do n.º 1 do artigo 18.º do DL 69/2011 de 15.06 e art.º 805.º e ss. do C.C.
Os Réus vieram apresentar contra-alegações pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
O presente recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSOResulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do CP Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
Nos presentes autos, a questão a dirimir, delimitada pelas conclusões do recurso, prende-se com o nexo de causalidade entre actividade desenvolvida pela mediadora e a conclusão do negócio.*
III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOForam os seguintes os factos considerados provados e não provados na sentença recorrida:FACTOS PROVADOS:1) A Autora, que é agente da E…, é uma sociedade por quotas que se dedica à atividade comercial de mediação imobiliária, sendo detentora da licença AMI n.º …., emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI).
2) A Ré, na qualidade de proprietária da fracção urbana, tipo T2, destinada a habitação, com lugar de garagem, sita no n.º …, da …, inscrita na matriz urbana da freguesia de …, sob o artigo ….-BD, no concelho de Ovar, ……, celebrou com a Autora, em 22 de Junho de 2011, o contrato de mediação ao qual corresponde a referência número 2954 – documento de fls. 9 e 10 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3) O aludido contrato foi também ele subscrito pelo Réu.
4) Através do aludido contrato a Ré, que pretendia vender o imóvel atrás melhor identificado, atribui à Autora a mediação para a sua promoção, tendo-se esta obrigado, através do mesmo, a diligenciar no sentido de conseguir interessado/s na respectiva compra.
5) Mais foi acordado entre as partes, no âmbito do contrato atrás referenciado, que a Autora, pelos seus serviços, teria direito a receber da Ré um montante correspondente a 5% sobre o preço conseguido pelo imóvel a vender, no mínimo de 5.500,00€, valor esse acrescido do correspondente IVA.
6) O atrás identificado contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de não exclusividade e pelo período de 09 meses, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos, caso, entretanto, não fosse denunciado nos moldes nele previstos.
7) Ficou igualmente estabelecido no aludido contrato que o pagamento da remuneração da Autora seria efectuado aquando da celebração do contrato promessa que viesse a ser celebrado tendo por objecto o aludido imóvel.
8) De acordo com o previsto na cláusula 2.ª do contrato identificado no ponto 2) dos factos provados, ficou, inicialmente, estipulado que o preço de venda do imóvel seria de 97.000,00€.
9) Após a celebração do contrato de mediação supra referido, a Autora começou a divulgar o imóvel publicitando o negócio, nomeadamente na internet, na base de dados das 150 agências da Rede E… do país, bem assim como no próprio site dela, Autora.
10) A acrescer a toda a referida divulgação do imóvel e com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, os vendedores da Autora, sempre acompanhados da mãe ou da irmã da Ré, que assinaram as fichas de visita, mostraram o imóvel a quatro interessados que pretenderam visitá-lo.
11) Em 04-12-2013 a Autora foi contactada telefonicamente pelo interessado F…, o qual declarou que procurava investir até 85.000,00€.
12) Visto um tal contacto, em 06-12-2013, a Autora acompanhou o referido interessado numa visita ao imóvel atrás melhor identificado.
13) A visita em referência, à semelhança das anteriores, foi acompanhada pela mãe da Ré, I…, a qual assinou a ficha de visita em representação da sua filha.
14) No mesmo dia o referido interessado apresentou uma proposta de compra do aludido imóvel pelo preço de 75.000,00€.
15) Como o interessado se iria ausentar de imediato para França, entregou, desde logo, a H…, director comercial da Autora, dizendo que este seria o seu limite, outra proposta de compra pelo valor de 82.000,00€, para apresentar caso a primeira proposta não fosse aceite.
16) Em 07-12-2013, os Réus, que não aceitaram a proposta inicial do interessado, contrapropuseram 83.000,00€.
17) Embora depois disso tivesse sido apresentada, aos Réus, a proposta de 82.000,00€, estes mantiveram-se irredutíveis no preço anteriormente contraproposto por eles de 83.000,00€.
18) Em Janeiro de 2014 o Réu referiu à Autora que a esposa já não queria vender o apartamento.
19) Não obstante, em data não concretamente apurada, mas também de janeiros de 2014, a Autora contactou novamente o interessado F…, o qual disse que, depois de ter falado no imóvel à mediadora G…, já tinha adquirido o apartamento em questão.
20) Em 04-04-2014, a Ré enviou para a Autora, um e-mail para informar que o imóvel em questão já estava vendido e a pedir que o mesmo fosse retirado da base de dados da Autora.
21) O imóvel objecto do contrato de mediação identificado no ponto 2) dos factos provados foi vendido, em 22-08-2014, a F… e mulher, pelo preço de 82.000,00€.
22) A Autora remeteu aos Réus a carta registada, datada de 24-10-2014, cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 59, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, solicitando-lhes o pagamento de 6.765,00€, até ao final do aludido mês de Outubro.
23) A aludida carta foi recepcionada pelos Réus.
24) A aludida quantia de 6.765,00€ não foi paga pelos Réus à Autora.
25) Do contrato referido no ponto 2) dos factos provados havia sido feito constar, pelas partes, que sobre o imóvel identificado num tal contrato incidia uma hipoteca pelo valor de 84.000,00€.
26) As propostas de 75.000,00€ e de 82.000,00€ apresentadas pela Autora aos Réus, foram por estes recusadas uma vez que era intenção dos mesmos que o preço de venda do imóvel fosse bastante para garantir quer o pagamento do capital garantido pela hipoteca que incidia sobre o aludido imóvel ainda em dívida, quer o próprio valor da comissão a pagar por eles à Autora.
27) Os Réus celebraram, em 19-04-2013, com a G…, Lda., um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, tendo também por objecto o imóvel identificado no ponto 2) dos factos provados – documento de fls. 7 verso e 8 frente, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
28) Num tal contrato, o preço de venda do referido imóvel foi ficado em 89.000,0€, sendo o valor acordado como comissão pela referida venda, de 4.000,00€, mais IVA.
29) Da escritura de compra e venda referente ao imóvel identificado no ponto 2) dos factos provados, foi feito constar que na venda do imóvel dela objecto, tinha havido a intervenção da G…, Lda.
30) Os Réus pagaram a esta mediadora, a título de comissão pela sua mediação na venda da fracção identificada no ponto 2) dos factos provados, a quantia de 2.460,00€.
31) A G…, Lda. aceitou reduzir o valor da sua comissão tendo em vista a aceitação, por parte dos Réus, do valor de 82.000,00€, proposto para a venda do imóvel identificado no ponto 2) dos Factos Provados.FACTOS NÃO PROVADOS:a) Os Réus propuseram à Autora baixar a sua comissão, tendo esta recusado.*IV – NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A ACTIVIDADE DA MEDIADORA E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO
A sentença recorrida considerou que “(…)tudo analisado, tendo essencialmente em atenção na situação presente a circunstância do contrato celebrado o ter sido em regime de não exclusividade, entende o Tribunal que na situação presente se tem que ter como quebrado o nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela Autora e a conclusão do negócio de compra e venda que veio a ser celebrado tendo por objecto o imóvel em discussão nestes autos.”
A Recorrente/Autora sustenta no presente recurso que resultou provado (FP4), através da ficha de visita, propostas de aquisição e de escritura de compra e venda juntas aos autos (FP 11; 12; 13; 14; 15; 16 e 17), que a Autora cumpriu a sua obrigação contratual, encontrando esse interessado.
Entende que o que deve ser considerado relevante para determinar a quem deve ser paga a remuneração contratualmente estipulada são as circunstâncias legalmente previstas para o efeito, e não as condições de pagamento do serviço de mediação.
Acrescenta ser juridicamente repugnante que a sentença recorrida beneficie os Réus que, alegada e comprovadamente negociaram a comissão com a mediadora que, para dificultar a cobrança da B…, se limitou a comparecer na escritura, sem sequer terem tentado negociar com a Mediadora ora Recorrente que, comprovadamente conseguiu o interessado com quem formalizaram o negócio.
Defende que, perante tudo oposto e distintamente do decidido na sentença recorrida, não pode considerar-se, de modo algum, «quebrado o nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela Autora e a conclusão do negócio de compra e venda que veio a ser celebrado tendo por objecto o imóvel em discussão nestes autos», na medida em que o negócio foi celebrado com o interessado com o interessado conseguido pela B…, e pelo preço da última proposta que tal interessado chegou a apresentar aos Réus, através da Autora/Recorrente.
Cumpre analisar o regime legal da actividade de mediação imobiliária, na perspectiva da subsunção dos factos acima dados como provados.
O contrato de mediação é uma modalidade do contrato de prestação de serviços.
O legislador português regulou apenas alguns contratos especiais de mediação, em especial o contrato de mediação de seguros, o contrato de mediação financeira ou o contrato de mediação imobiliária.
Quanto a este último, à época da vigência do D.L. n.º 285/92, de 19/12, o mediador estava legalmente obrigado a diligenciar no sentido de conseguir um interessado para certo negócio[1]. Era, então, defensável existir uma definição legal da prestação do mediador como uma obrigação de resultado[2]
Actualmente, o contrato de mediação imobiliário está disciplinado pela Lei n.º 15/2013, de 08/02[3], a qual estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária.
Esta lei limita-se a determinar, no seu art.º 2.º, que a actividade de mediação imobiliária consiste na “procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Apesar de não conter uma definição do contrato de mediação, é indubitável que a opção do legislador evoluiu no sentido de passar a considerar a actividade do mediador como uma mera obrigação de meios.
Neste particular, acompanhamos de perto a posição de Higina Orvalho Castelo[4], ao defender que esta Lei deixa em aberto a intensidade de vinculação da mediadora ao exercício da actividade. 
Como esta refere: “A actual Lei (2013) abandona a referência a uma obrigação da mediadora de efectuar dadas diligências e descreve simplesmente a actividade na perspectiva da sua execução fáctica, como a procura de destinatários, sem fazer corresponder essa procura a uma obrigação contratual. Só por via da interpretação dos concretos contratos de mediação imobiliária, se poderá aferir se a mediadora assumiu uma obrigação jurídica e, se sim, qual a sua extensão. A Lei actual, ao não classificar a actividade que a mediadora desenvolve no âmbito do contrato e por causa dele como obrigação, permite que o modelo legalmente típico inclua contratos em que mediadora se vincula ao exercício da actividade e outros em que não se vincula.”
Assim, a actividade concreta a desenvolver pela mediadora terá que ser casuisticamente definida pelas partes nos respectivos contratos, ao abrigo do princípio geral da liberdade contratual, consagrado no art.º 405.º do Código Civil[5].[6]
Na situação concreta, as partes fizeram consignar no contrato dos autos que “A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 97.000 (noventa e sete mil euros), desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.” (cf. fls. 34 e 35).
É, assim, evidente, sendo aceite pacificamente pelas partes, que estas definiram a actividade da Autora como uma mera obrigação de meios: a mediadora obrigou-se, não a alcançar um resultado, mas a desenvolver a actividade adequada no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço indicado.
Em execução deste contrato, ficou provado que, após a celebração do contrato de mediação supra referido, a Autora começou a divulgar o imóvel publicitando o negócio, nomeadamente na internet, na base de dados das 150 agências da Rede E… do país, bem assim como no próprio site dela, Autora. A acrescer a toda a referida divulgação do imóvel e com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, os vendedores da Autora, sempre acompanhados da mãe ou da irmã da Ré, que assinaram as fichas de visita, mostraram o imóvel a quatro interessados que pretenderam visitá-lo.
Provou-se especificamente que, em 04-12-2013, a Autora foi contactada telefonicamente pelo interessado F…, o qual declarou que procurava investir até 85.000,00€. Visto um tal contacto, em 06-12-2013, a Autora acompanhou o referido interessado numa visita ao imóvel atrás melhor identificado. No mesmo dia o referido interessado apresentou uma proposta de compra do aludido imóvel pelo preço de 75.000,00€. Como o interessado se iria ausentar de imediato para França, entregou, desde logo, a H…, director comercial da Autora, dizendo que este seria o seu limite, outra proposta de compra pelo valor de 82.000,00€, para apresentar caso a primeira proposta não fosse aceite.
Deu-se como assente que, em 07-12-2013, os Réus, que não aceitaram a proposta inicial do interessado, contrapropuseram 83.000,00€. Bem como que, embora depois disso tivesse sido apresentada, aos Réus, a proposta de 82.000,00€, estes mantiveram-se irredutíveis no preço anteriormente contraproposto por eles de 83.000,00€.
Provou-se igualmente que as propostas de 75.000,00€ e de 82.000,00€ apresentadas pela Autora aos Réus, foram por estes recusadas uma vez que era intenção dos mesmos que o preço de venda do imóvel fosse bastante para garantir quer o pagamento do capital garantido pela hipoteca que incidia sobre o aludido imóvel ainda em dívida, quer o próprio valor da comissão a pagar por eles à Autora.
Provou-se ainda que, não obstante, em data não concretamente apurada, mas também de janeiros de 2014, a Autora contactou novamente o interessado F…, o qual disse que, depois de ter falado no imóvel à mediadora G…, já tinha adquirido o apartamento em questão.
Também que, em 04-04-2014, a Ré enviou para a Autora, um e-mail para informar que o imóvel em questão já estava vendido e a pedir que o mesmo fosse retirado da base de dados da Autora.
Provou-se finalmente que o imóvel objecto do contrato de mediação foi vendido, em 22-08-2014, a F… e mulher, pelo preço de 82.000,00€.
Perante este conjunto de factos, verifica-se que – tal como se refere na sentença recorrida – “(…) a Autora conseguiu, no âmbito da sua actividade, encontrar um interessado na aquisição do imóvel em discussão nos presentes autos e que embora os Réus, ou melhor a Ré, não tenha aceitado a proposta que lhe foi apresentada, veio a celebrar um contrato de compra e venda respeitante ao mesmo imóvel, exactamente com o referido interessado, e por preço igual ao da proposta que a mesma havia recusado, tudo factos que, a inexistirem outros, seriam decisivos no sentido de concluir pelo direito da Autora à remuneração no caso.”
Quer a doutrina, quer a jurisprudência explicam que o direito à remuneração somente existe quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado.
É igualmente pacífico que impende sobre o mediador o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, designadamente o nexo causal entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
Em termos exemplificativos, cita-se Carlos Lacerda Barata[7]: “A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.”
Bem como o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/05/2010, tendo como Relator Hélder Roque[8]: “No contrato de mediação imobiliária, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar com aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada/causal da actividade desenvolvida pela entidade mediadora.”
As dificuldades surgem na definição da amplitude mínima deste nexo de causalidade, principalmente em casos, como o presente, em que não existe exclusividade e em que ocorreu a intervenção de um terceiro.
Com efeito, tipicamente a prestação da mediadora pode ser simples ou com a estipulação de cláusula de exclusividade.
Neste caso, as partes definiram o contrato por si celebrado como um contrato de mediação imobiliária simples: assim, os Réus podiam validamente – como fizeram – celebrar contratos de mediação imobiliária simultaneamente com várias empresas mediadoras, podendo ainda celebrar autonomamente o contrato pretendido.
Há diversas teses sobre esta questão.
A menos exigente, defende que a contribuição da mediadora não necessita de ser única, sendo suficiente que a sua contribuição tenha, de algum modo, influído na celebração do negócio[9]. Por seu turno, a mais exigente defende que a mediadora tem que encontrar um interessado para o negócio e intervir em todas as fases negociais e na celebração do próprio contrato.
Em nosso entendimento, a definição desta amplitude mínima do nexo de causalidade terá que assentar na análise do próprio objecto do contrato.
Tendo as partes definido que a mediadora deveria diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, a perspectiva a considerar deverá ser a do cumprimento, ou não, desse desiderato.
Neste sentido, Maria de Fátima Ribeiro[10] adianta que, na identificação deste nexo causal, “O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, bem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador.”
O determinante é, portanto, que a decisão de contratar do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador. Ou, usando mais uma vez as palavras de Maria de Fátima Ribeiro[11], “de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem.”
Aplicando esta teoria ao caso vertente, verifica-se que a actividade da Autora foi decisiva para encontrar interessado na aquisição do imóvel e para o determinar a tomar a decisão de o adquirir, através de um negócio de compra e venda, pelo preço de €82.000,00.
Ou seja, que a actuação da Recorrente foi determinante/causal para a concretização da venda.
A circunstância de o contrato de compra e venda ter acabado por ser outorgado com a intervenção de outra mediadora não interrompe este nexo causal nem anula, por qualquer forma, o nexo causal já constituído.
Tal como se refere no Acórdão da Relação de Évora de 17/03/2010, tendo como Relator Bernardo Domingos[12], “Para que o mediador tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até á conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.”
É precisamente uma situação com estes contornos a verificada nos presentes autos.
Por outro lado, não releva – da mesma forma – a circunstância de a comissão acordada com a mediadora que outorgou a escritura ser de valor inferior à acordada com a Recorrente. Nem o facto provado de as propostas de 75.000,00€ e de 82.000,00€ apresentadas pela Autora aos Réus terem sido recusadas por estes uma vez que era sua intenção que o preço de venda do imóvel fosse bastante para garantir quer o pagamento do capital garantido pela hipoteca que incidia sobre o aludido imóvel ainda em dívida, quer o próprio valor da comissão a pagar por eles à Autora.
O valor da comissão a pagar não é elemento integrante do contrato de compra e venda, mas “apenas” elemento integrante do contrato de mediação imobiliária, cuja fixação foi acordada de comum acordo entre as partes.
Verifica-se, em face do exposto, que a Recorrente/Autora tem direito à receber a remuneração estipulada no contrato, acrescida do IVA em vigor, bem como dos correspondentes juros vencidos e vincendos, desde a data da interpelação que efectuou aos Réus (cf. fls. 59 – final do mês de Outubro de 2014).
Efectivamente, o contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, sendo a remuneração a contraprestação do cliente pelos serviços acordados.
Aliás, a remuneração, em termos fixos ou percentuais, tem de constar do contrato, sob pena de nulidade (cf. art.º 16.º, n.º 2, alínea c), do RJAMI).
Este direito à remuneração tem de específico depender de uma circunstância incerta e futura, autónoma da actividade da mediadora (cf.art.º19.º, n.º1, do RJAMI). É precisamente nesta perspectiva que é usual apelidar-se este contrato de aleatório.
Referindo-se a esta questão, explica-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28/04/09, tendo como Relator Fonseca Ramos[13] que “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração (comissão).”
No mesmo sentido, refere Higina Orvalho Castelo[14] que “A celebração do contrato visado está fora da prestação do mediador; constitui (…) circunstância de eventualidade da qual as partes fazerem depender um dos efeitos do contrato – a remuneração do mediador ou, vista de outro prisma, a prestação do cliente.”
No caso dos autos, esta questão não assume particular acuidade, uma vez que está assente que os Réus celebraram contrato de compra e venda com o dito interessado.
A conclusão final é, portanto, a da procedência do recurso.*
V - DECISÃOPelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso da Recorrente/Autora, revogando-se a decisão final dos autos e condenando-se os Réus C… e D… a pagar à Autora “B…, LDA.” a quantia de €5.500,00 (CINCO MIL E QUINHENTOS EUROS), a título de remuneração, acrescida do valor do IVA em vigor, bem como de juros de mora vencidos, desde 01 de Novembro de 2014, e vincendos, à taxa supletiva legal, e até integral e efectivo pagamento.*Custas a cargo dos Recorridos/Réus - art.º 527.º do CP Civil.*Notifique e registe.(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)Porto, 22 de Maio de 2019
Lina Baptista
Alexandra Pelayo
Vieira e Cunha
____________
[1] Efectivamente, o art.º 2.º do D.L. n.º 285/92, de 19/12 dispunha que “Para efeitos do presente diploma entende-se por imobiliária a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos.”
[2] Como se sabe, as obrigações de resultado são aquelas em que o devedor fica adstrito à produção de um certo efeito útil enquanto as obrigações de resultado são aquelas em que o devedor se obriga apenas a desenvolver uma actividade diligente em vista ao resultado final, mas sem assegurar que mesmo se produza.
[3] Doravante apenas designada por RJAMI, por questões de operacionalidade e celeridade.
[4] In Contrato de mediação imobiliária in www.verbojuridico.pt , pág. 4, disponível na data do presente Acórdão.
[5] Doravante apenas designado por C Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[6] O qual determina, em tese geral, que os sujeitos podem – dentro dos limites da lei – celebrar contratos típicos, atípicos ou mistos, como emanação da liberdade de celebração e da liberdade de estipulação.
[7] In “Contrato de Mediação” in Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. I, 2002, Almedina, pág. 203.
[8] Disponível em Colectânea de Jurisprudência - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, Ano XVIII, Tomo II, pág. 88 e ss.
[9] Veja-se, neste sentido, Higina Orvalho Castelo, ob. ci., pág. 10.
[10] In “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração” in www.revistadedireitocomercial.com, de 13/07/2017, pág. 244 e disponível da data do presente Acórdão.
[11] Ob. cit. Pág. 246.
[12] Proferido no Processo n.º <a href="https://acordao.pt/decisoes/211269" target="_blank">898/07.1TBABF.E1</a> e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[13] Proferido no Processo n.º 29/09.3YFLSB e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[14] Ob. cit. Pág. 6.